É possível vender um imóvel alugado?

É possível vender um imóvel alugado, com inquilino morando? Sim! É possível. Hoje vamos falar sobre os cuidados que você precisa tomar para que tanto o inquilino, como você, proprietário, tenham seus direitos assegurados.

Boa leitura!

Primeiro passo

A primeira informação a que você deve estar atento é a vigência do contrato. O vendedor do imóvel deve seguir à risca a Lei do Inquilinato, que aponta que, com um contrato de 30 meses, por exemplo, o proprietário não pode pedir esse bem antes dos exatos 30 meses.

Se já passou o prazo do contrato (e vocês prorrogaram por interesse mútuo, por exemplo), você pode pensar em vender.

Verificado o contrato, o primeiro passo para a venda é oferecer o imóvel ao inquilino. Caso o inquilino não tenha interesse, o imóvel está liberado para ser vendido.

Essa oferta deve ser feita via notificação extrajudicial. Lembre-se de documentar todas as conversas e agir de maneira mais transparente possível para evitar conflitos durante o processo.

Os direitos do proprietário

Mandado de despejo

Caso o locatário se recuse a fazer uma negociação adequada durante a venda do imóvel, o proprietário tem o direito de realizar um mandado de despejo.

Também é possível pedir despejo caso haja aluguéis ou contas do imóvel atrasados.

Pedido de devolução

Outro direito do proprietário é o pedido de devolução do imóvel alugado caso o locatário tenha realizado obras indevidas ou não autorizadas.

Os direitos do locatário

Preferência na compra do imóvel

Como dissemos, o locatário tem preferência na compra do imóvel. É a ele que deve ser feita a primeira proposta de venda antes de divulgação nos devidos meios.

Agendamento para visitas no imóvel

As visitas ao imóvel por terceiros interessados na compra só podem acontecer no dia e hora marcados e combinados previamente com o inquilino.

Prazo de desocupação

Caso o locatário não tenha interesse na compra do imóvel e também não pretenda continuar nele após a venda, a Lei do Inquilinato define que o atual morador do imóvel tem 90 dias para a desocupação do local.

Inquilinos físicos x inquilinos jurídicos

Embora o que foi dito acima se aplique tanto às pessoas físicas quanto às jurídicas, há algumas questões relevantes:

• O comprador de um imóvel ocupado por pessoa jurídica e que eventualmente pretenda usá-lo para outra atividade, deve verificar se as licenças e inscrições fiscais necessárias para a operação naquele endereço foram transferidas para outro endereço ou atualizadas quando o inquilino desocupar o imóvel, para que não existam entraves burocráticos na obtenção de novas licenças;

• Caso o novo comprador exerça a mesma atividade econômica do antecessor, em caso de eventuais dívidas, há o risco do adquirente necessitar comprovar em medidas judiciais que não teve qualquer vínculo comercial com a atividade anterior.

Em relação ao inquilino que é uma pessoa jurídica e desenvolve atividade comercial no local, ele tem o direito de impor ao novo proprietário a renovação obrigatória do contrato se cumprir os seguintes requisitos:

• Apresentar contrato escrito;
• Atuação no mesmo ramo por 3 anos;
• Prazo mínimo de vigência por 5 anos;

Alguns cuidados ao vender um imóvel alugado

O proprietário deve fazer uma análise geral do imóvel para verificar possíveis danos ao imóvel.

Também é preciso respeitar os horários estabelecidos para a visitação e não expor os pertences e bens do atual morador.

Por essas razões é importante contratar uma imobiliária de confiança, estabelecida no mercado para evitar dores de cabeça.

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